Dúvidas Frequentes

O que é ITBI?

É o imposto de transmissão de bens imóveis, que deve ser pago por quem está adquirindo (comprador) o imóvel. 

Por que pagar o ITBI?

O ITBI está previsto no Art. 156, II da Constituição Federal:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(…)
II- transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição;
 (…).”
A atribuição de arrecadação é de nível municipal, e cada Município tem sua legislação específica de tributação.

Como pagar o ITBI?

A solicitação de recolhimento de ITBI deve ser feita de forma online, sendo que os protocolantes devem ser autorizados conforme Art. 3º, parágrafo único do Decreto Executivo nº 40/18:
“Art. 3º. Para realizar o Protocolo da Guia Informativa e de Avaliação do ITVBI Online, o interessado deverá solicitar acesso ao Sistema Informativo de ITVBI Online.

Parágrafo Único. Terão acesso autorizado pela Prefeitura Municipal de Santa Maria os tabelionatos, cartórios, instituições bancárias e empresas do ramo imobiliário, sendo nesse caso, limitado a um cadastro”.

Quais os documentos necessários para solicitar o ITBI?

A relação documental consta junto ao Art. 4º, §§ 1º, 2º e 3º do Decreto Executivo nº 40/18:

“Art. 4º. Para solicitação de Protocolo Online, devem estar anexadas, obrigatoriamente, a cópia atualizada do imóvel datada dos últimos 90 (noventa) dias; e Certidão Municipal Específica do Imóvel.
§ 1º. Nos casos de financiamento imobiliário, deverá ser anexado o contrato junto à instituição financeira, desde que devidamente autenticado ou registrado e/ou a declaração da mesma com seu timbre, carimbo e assinatura, sendo que nesta deve constar, o enquadramento no Sistema Financeiro de Habitação-SFH ou Sistema de Financiamento Imobiliário-SFI, o valor total de compra e venda, e o valor financiado, os quais devem estar transcritos no campo Dados da Negociação, presente no preenchimento online.
§ 2º. Nas cessões de posse, obrigatoriamente, deve ser anexado, a escritura pública de posse, onde consta o transmitente do imóvel como cessionário.
§ 3º. Na transmissão de imóveis territoriais urbanos e rurais, deve ser anexado, o mapa da situação e localização do imóvel, constando sua metragem, confrontações, identificação de proprietários-vizinhos, ponto de referência, e no caso dos imóveis territoriais rurais, a cópia do recolhimento da Guia de Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural-ITR do último ano exigível.”

Qual o valor do ITBI?

O ITBI é regulamentado em cada município, dessa forma, existem variações de alíquotas; assim em Santa Maria a alíquota, em regra, é 2,15% sobre o valor da avaliação do imóvel. Contudo, quando o imóvel está enquadrado no Sistema Financeiro de Habitação-SFH, a alíquota passa a ser de 1% sobre o valor da avaliação do imóvel.

O valor do imóvel para fins de ITBI é calculado da mesma forma que valor do imóvel de base para o IPTU?

Não. O cálculo do valor do imóvel para fins de ITBI é feito especificamente para o que está sendo transmitido, diferente do cálculo para fins de IPTU que é feito de maneira genérica, sendo que o valor do imóvel para fins de ITBI nunca é menor do que o do IPTU.

Como é feito o cálculo do valor de mercado do imóvel para pagamento do ITBI?

A avaliação de imóveis no setor de ITBI é feita de acordo com o que estabelece a NBR 14653 e é utilizado principalmente o Método Comparativo de Dados, sendo que também são usados outros métodos previstos nesta norma, como por exemplo: Método Involutivo, Método da Renda, Método Evolutivo e Método da Qualificação do Custo.
Para o processo de avaliação, comparam-se as características do imóvel que está sendo avaliado com imóveis semelhantes. Para tal, são analisados dados referentes a imóveis tramitados e ofertados. É feita uma análise estatística dos dados e elaborado um modelo de regressão linear, com auxílio do programa TS Sisreg. Este programa possibilita o cadastramento de informações referentes ao banco de dados e fornece gráficos e tabelas interpretativas do valor de mercado do imóvel.
Dessa forma, o valor de mercado do imóvel é obtido a partir de uma forma científica, explicado tecnicamente a partir do modelo da equação e não subjetivamente. Porém, caso o adquirente não concorde com o valor da avaliação, pode ser solicitada reavaliação.